DESA PARKCITY · 购房指南
生活的下一站，
从安家开始。
从第一次看房，到把钥匙握在手里。和 Danny 一起，看懂房子、理清预算，走好购房的每一步。
你的本地置业伙伴 · Danny Ung
图片来源：ParkCity · desaparkcity.com ↗资料图片 · 非实时房源
资料核查：2026年9月8日 · 实用规划参考，并非法律意见、贷款批复或实时购房资格审核。
01 / 找到你的起点
不同买家，不同准备。
选择与你最接近的身份，查看需要优先确认的事项。这不是资格批复；费用计算器会同步此选择。
先确认负担能力，不只看广告月供。
先确认现金与融资，再为交易支出和维修留出预算。
这类买家需要确认什么
在作出有约束力的报价前，先核查现金、现有负担与银行评估，另外预留交易费及维修资金。首购印花税优惠须符合适用豁免令及个人条件，并非自动获享。合资格公积金会员可了解购房提款，但未获批准前不应视为随时可用资金。
资料来源: S9 · S11
二手房，还是向发展商购买？
向现有业主，购买现有住宅。
了解这一购买方式
查看房屋实际状况，并书面谈妥屋况、物品清单、租约与付款条件。报价书或订金文件可能产生法律效力，签署或付款前应先取得法律意见。贷款未获批，并不代表必定可退订；须明确写入贷款及批准条件。
下方计算器以此购买方式为基础。
资料来源: S12
照片，让你感受生活。核查，帮你作出决定。
02 / 购房流程
每一步，都清楚下一步。
以下为二手房购房路线图，部分事项会同时进行；具体法律程序与期限由律师按合同确认。轻触步骤了解更多。
准备出发
确定资金与需求
开始前准备：预算、资金来源、购房人姓名与现实的入住时间。
展开了解详情
把理想房价与实际可承担金额分开考虑。向银行确认贷款资格、估价、利率与还款条件，同时明确需要空屋自住、带租约投资，还是配合指定搬家日期。购房资金之外也要保留应急储备。
仅为示例
“3%＋7%＋90%”付款示例
以 RM200万二手房为例：前10%是房价的一部分，并非额外收费；具体条款须双方约定。
展开完整付款示例
假设房价为 RM200万，3%为 RM60,000，再付7%为 RM140,000，余款90%为 RM180万。前两笔组成10%购房订金，并不是额外收费。若贷款为 RM160万，完成交易时仍需再准备 RM20万自备房款，另加交易费用。比例、退订条件与到期日须双方约定，并非每宗买卖都必须如此。
说清期限，也要说清起算点。
“21个工作日签约”或“90天付清”必须配合合同写明起算点、所需批准、不计入期限的时段、延期与逾期利息。须取得批准的合同，与无先决条件的买卖，时间表可能不同。不要根据假设的统一流程预订搬家或承诺交钥匙。
03 / 看清资金安排
预算，不止于房价。
估算一位个人买家于2026年购买一般住宅二手房的部分费用。这是规划小计，并非全包报价；不自动计算首购优惠。
4%及30年仅为示例，并非当前银行报价；利率与资格由银行决定。
调整律师费基础／填入实际报价
本次规划自备资金
未计全部税费的部分预算，并非第一天须付清。
- 自备房款（房价－贷款）
- RM400,000
- 转让印花税
- RM64,000
- 买卖／转让律师费
- RM21,250
- 主要贷款文件律师费
- RM17,250
- 主要贷款文件印花税
- RM8,000
- 已填入其他费用
- RM0
- 已估算交易费用
- RM110,500
已支付的购房订金属于自备房款的一部分，请勿重复相加。
阶梯税率1%／2%／3%／4%，未计算豁免。
假设计税房产价值: RM2,000,000
预计每月供款
RM7,639
年利率上升1个百分点时
RM8,589
贷款占房价比例: 80.0% · 4%及30年仅为示例，并非当前银行报价；利率与资格由银行决定。
不适用于公司、不同身份联名买家、拍卖、HDA律师费表、历史交易或特别豁免。
以下项目未包含，除非自行填入预留：适用的专业费用SST、杂费与附属文件费、批准／注册费及征费、另行约定的买方中介费、估价费、保险或伊斯兰保险、贷款配套费用、水电押金、装修、家具、汇兑及搬家费用。
04 / 看懂你买的是什么
地契重要， 细节同样重要。
土地年限、产权文件与入住状况是不同问题，广告上的一个标签无法概括全部。
永久地契与租赁地契
这是土地持有年限，并非公寓与有地住宅的分类。租赁地契二手房通常转让剩余年限，不会因为换了业主就重新得到99年。须核查到期日、限制及续期条件；永久地契也不代表没有规划或地契条件。
资料来源: S14
独立地契、分层地契与总地契
独立与分层地契描述产权结构。分层产权可能包含主单位、附属单位及共有财产权利，车位归属须看实际文件。若独立／分层地契尚未发出或未完成转让，可能涉及权益转让及日后完善产权；须律师确认文件与未来费用。
资料来源: S5 · S3
直接转名，不代表免税捷径
在法律允许且发展商及相关方接受时，直接转让安排或可省去先登记在卖方名下的中间环节，但不会自动免去买方印花税或法律手续。须确认完整产权链、地契状况、批准、承诺文件及分项报价。
资料来源: S12 · S10
空屋、带租约，还是卖方仍居住？
买到房，不等于马上能入住。带租约交易须核查租约、押金、租金、通知及房东责任交接。返租须写清租金、结束日、押金、保险、水电、损坏及逾期交屋责任，不要只接受“很快会空出来”的口头承诺。
值得提前准备的文件
买家与资金
准备顾问要求的身份及居留证明、拟登记购房人姓名，以及银行评估所需的资金或收入证明。确认是否需要认证副本或翻译。
房产文件
索取适用地契、现有SPA及权益转让链文件、相关抵押与批准、管理处结单、批准图则及现有租约。由律师确定所需查册及正本。
资料来源: S12
值得比较的房贷条款
比较实际利率及能否调整、锁定期及提前清偿条款、保险／伊斯兰保险要求、灵活账户条件与计入贷款的费用。广告月供较低，并不自动表示贷款总成本较低。
海外签署与汇款
提前安排见证／认证、文件送达、汇款限额及资金来源核查，预留汇率波动与银行处理时间。按律师确认的指示办理，不要假设授权书或电子签名在所有情形都有效。
资料来源: S4
05 / 有重点地看房
看房，不只看客厅。
Danny 的实用看房建议：以下是值得确认的问题，并非对所有项目的统一描述。专业屋况检测与法律查册，各有不同作用。
单位内部
检查水压、渗漏、潮湿、排水、门窗、电源插座与冷气；可行时在雨后再看一次。确认哪些维修已获同意及由谁承担。重大疑虑可经业主允许委托合资格人士检测；看房不等于结构鉴定。
格局、景观与实际使用面积
比较建筑面积与实际房间、阳台的使用空间；确认户型、朝向、私密性、西晒、噪音及周边可见工程。查看实际楼层与车位，示范单位或另一户型不等于你要买的房子。
大楼财务与管理规则
索取管理费、储备基金供款、欠款及已批准特别征费资料，并了解相关财报、会议记录及大型维修计划。核查宠物、装修、访客与短租规则，不应凭假设可经营 Airbnb 来计算投资回报。
真实的日常动线
实际走一遍单位、车位、超市、学校入口及常去地点的路线。地图距离短，不代表没有门禁、坡道、雨天或交通影响。学校选择与入学批准，应与购房分开确认。
到底包括什么物品
列明电器、窗帘、家具、固定装置、门禁设备与车位权利，并在交易文件记录不包括物品、状况、照片及约定更换项目。“全家具”不是完整清单。
每笔付款，都能追溯
付款前通过已知可靠联系方式独立核实授权收款人及账户，不要只相信聊天中临时更改的账号。按书面指示付款并保留收据；不要用不入账的额外付款来低报房产交易对价。 委托前也应书面确认中介代表哪一方，以及约定的中介费用。
买得清楚，持有更从容。
完成交易后，每年也有支出
预留适用管理费与储备基金、门牌税、地税／分层地税、保险、维修及老旧设备更换。出租投资应考虑空置、招租与保养，不要把总租金当作净利润；投资及税务处理须按个人情况评估。
产业盈利税，不是另一笔固定买房税
按公开个人税率，公民／永久居民首三年为30%，第四年20%，第五年15%，第六年起0%；外籍非永久居民首五年30%，之后10%。税率针对应课税盈利，并非整笔售价；豁免与法律上的持有日期亦很重要。
资料来源: S7
买方同样有税务合规责任
律师应处理 CKHT 申报及买方扣留／汇付款。扣留款一般来自房款，用于抵付卖方税项，并非自动加在议定房价之上。LHDN 的2026年规则加入符合事先通知条件的视为评税税额选项。应确认适用金额及60天期限，不能认为所有交易都扣7%。
资料来源: S8 · S15
对某一套房，还有疑问？
把具体情况告诉 Danny。指南是起点，你的购房计划值得更细致地讨论。
06 / 你的购房准备清单
多一点准备，少一点猜测。
完成一项，勾选一项。浏览器允许时，进度只保存在本机，不会发送给 Danny。
报价之前
签约／结算之前
交屋之时
07 / 常见问题
说“买”之前，再确认一下。
一定要付3%订金吗？
本指南不把3%视为统一强制比例。二手房订金、保管人、条件及交易不成时的处理须谈妥；HDA保障的发展商交易另有签SPA前不得收款的规定。付款前应阅读文件。
资料来源: S6 · S12
购房订金会加在房价之外吗？
不会。可抵扣房款的订金属于房价一部分。例如 RM200万房子已付 RM20万订金，则剩余房款是 RM180万，不是 RM200万再加订金。律师费及税费另算。
贷款被拒，一定可以退订吗？
不能默认一定能退。签署前应由律师明确写入已谈妥的贷款条件、证明要求、期限及退款方式，单靠口头说“以贷款为准”并不充分。
资料来源: S12
二手房交易需要多久？
本指南不承诺统一时长。SPA准备、主管机关批准、地契或权益转让文件、赎回贷款与放款都会影响进度。议定的90天期限可能在特定条件满足后才开始，应看具体条款，不是从第一次看房起算。
2026年外籍买家的税费有什么变化？
2025年财政法令为2026年1月1日起适用住宅买卖加入8%转让税率，适用于外籍非永久居民及外国公司，按对价与市值较高者计算。本计算器仅涵盖个人买家，过渡或不同身份联名情形须另行咨询。
资料来源: S1
马来西亚永久居民可免除所有外籍购房限制吗？
不是。PR身份对2026年转让印花税规则有特定影响，但购地批准是另一回事；律师仍须核查买家、地契与主管机关最新条件。
资料来源: S1 · S4
外籍买家在吉隆坡买 RM100万以上就一定可以吗？
不一定。RM100万是律师公会2024年10月参考表中的吉隆坡住宅基准，并不保证当前可买。受限制房产类别、实际土地所在地、地契条件与批准都重要；不能因同属大吉隆坡就把吉隆坡标准套在雪兰莪地契。
资料来源: S4
有 MM2H，就代表这套房一定获准购买吗？
不是。MM2H计划条件与土地购买批准是不同审核，不能用计划最低房价代替当地实际购房规则。应由MM2H顾问与产权律师共同确认；买房本身不等于取得移民批准。
资料来源: S4
银行估价，就是印花税计税估值吗？
不要混为一谈。银行评估的是贷款抵押保障；印花税则按法律评估基础处理。计算器中的可选市值仅为计税规划假设，应分别向银行确认批贷金额、向律师确认评定印花税。
资料来源: S10
“按现状出售”代表不需要验房吗？
不是，这更说明了解实际屋况的重要性。应询问缺陷及改建，在可行时于承诺购买前检查，并记录约定维修。专业报告、披露责任与权利须结合事实及合同判断，不能认为一句话就排除所有补救权利。
二手房会重新享有24个月保修吗？
不能默认二手转售会重新开始发展商缺陷责任期。KPKT所述24个月针对附表G／H发展商合同，自有关交屋日计算；应核查是否仍有现存权利，以及二手合同如何处理缺陷。
资料来源: S6
付清房款就可以马上搬进去吗？
须按约定交屋条件处理。现有租客、卖方仍占用、返租或另定空屋交付日都可能影响入住，应在承诺购买前书面明确交屋日期与延误责任。
同一位律师可以同时维护买卖双方权益吗？
应取得独立法律代表，并书面确认律师代表哪一方。不要以为协助准备文件或见证签署的律师，就同时为你提供独立法律意见。
资料来源: S12
这里的律师费是全包报价吗？
不是。费率示例不含适用服务税、杂费、附属文件及非标准工作。受保障的发展商交易适用不同报酬表；法律允许的折扣或议价部分，须与律师商定，本页不作自动优惠承诺。
资料来源: S3
扣留卖方产业盈利税，是买方额外承担吗？
买方依法扣留及汇付的款项通常从房款中处理，抵付卖方税务责任，并非自动加在议定价格之外。应交律师正确计算，并考虑适用的2026年视为评税税额通知选项。
资料来源: S8
Danny 也能协助学校或 MM2H 咨询吗？
可同时讨论住房、学校及迁居计划。Danny 已确认获ISP学校委任代理资格；入学、正式MM2H申请、法律意见及银行批准仍由相关专业人士或机关决定，买房不保证获批。
购房词汇小字典
- SPA
- 买卖合同：记录房产买卖主要条款的合同。
- MOT / Form 14A
- 产权转让文书／14A表：在适用情况下办理产权登记转让。
- DOA
- 权益转让契约：按交易结构需要，转让合同权益。
- VP
- 空置占有／交屋：按合同条件交付占有。
- Redemption
- 赎回：清偿现有抵押贷款，以解除相关担保。
- Sinking fund
- 储备基金：为分层发展项目较长期支出所设的供款。
- RPGT / CKHT
- 产业盈利税：对处置房产的应课税盈利征税。
- Consent
- 主管机关所需批准，并不等于银行贷款批复。
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我是 Danny Ung，专注于 Desa ParkCity 的房产中介。告诉我你的需求，我会协助比较合适房源、安排看房，并与相关专业人士协调后续步骤。
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资料来源与重要说明
官方规则与公开指引以编号注明来源。看房建议、洽谈提示及付款比例示例属于编辑性规划建议。规则可能更新；每宗交易须以实际地契、主管机关最新条件、银行批复及签署合同为准。
吉隆坡外籍购房门槛所引用的参考表日期为2024年10月，并非2026年主管机关的新确认。支付订金前，请产权转让律师核查具体房产。
- S1 · 2025年财政法令（Act 874）—住宅转让印花税 查看来源 ↗Sections 25–30; especially First Schedule item 32(ab), printed page 22. In force 1 January 2026. Official statute; not merely a Budget proposal.
- S2 · Maybank—房产及房贷印花税 查看来源 ↗Used only for ordinary progressive bands and standard home-loan duty. Do not use its old relief windows or copy its illustrative cumulative table totals. The 2026 non-PR foreign residential rule comes from S1.
- S3 · 2023年律师报酬令 查看来源 ↗First Schedule Table A and rules; Third Schedule Table A; Order 6. Effective 15 July 2023. Subsale estimator uses undiscounted scale; negotiated excess and ancillary work are qualified.
- S4 · 马来西亚律师公会—2024年10月外籍购房参考表 查看来源 ↗Circular 444/2024, issued 23 December 2024, table explicitly as at October 2024. KL RM1 million is a dated reference, not independently verified blanket 2026 eligibility. Table itself requires State confirmation.
- S5 · 联邦土地与矿务局—分层地契资料 查看来源 ↗Strata ownership, title and accessory-parcel context. Title-specific rights must be checked on the actual documents.
- S6 · 房屋及地方政府部／国家房屋局—执法常见问题 查看来源 ↗Questions 1–2 and 8. Government FAQ last dated 7 October 2023: no pre-SPA developer collection under Regulation 11(2); valid licence/APDL; Schedule G/H 24-month DLP. Scope is protected developer transactions, not a universal subsale rule.
- S7 · 内陆税收局—产业盈利税税率 查看来源 ↗Page updated 23 June 2026. Part I individual citizen/PR versus Part III individual non-citizen/non-PR. Companies and trusts outside simple comparison.
- S8 · 内陆税收局—买方扣留与汇付税款 查看来源 ↗Updated 25 May 2026. Remittance within 60 days; 2026 additional deemed-assessment option subject to notification. Retention credits seller tax; not automatically extra purchase-price cost.
- S9 · 雇员公积金局—购房提款 查看来源 ↗Akaun Sejahtera eligibility and documentation. No entitlement or timing is assumed in the planner.
- S10 · 内陆税收局—印花税介绍（2025年12月29日更新） 查看来源 ↗Instrument-based duty, higher consideration/market-value basis, stamping even where exempt; ordinary loan example RM5 per RM1,000 or part. 2026 foreign residential amendment separately in S1.
- S11 · 内陆税收局—印花税豁免及减免 查看来源 ↗Check applicable gazetted order, dates, citizenship, prior ownership, property type and value. No first-home exemption automatically granted by this calculator.
- S12 · 马来西亚律师公会—独立产权转让法律意见的重要性 查看来源 ↗Published 30 May 2022. Used for independent advice, documentary checks and limits of a signed SPA, not current tax rates.
- S13 · 联邦直辖区土地与矿务局—转让批准 查看来源 ↗Official enquiry channel. Page retrieval is intermittently restricted; current unit-specific fees, levies, threshold and timing were not independently confirmed here.
- S14 · 国家购房者协会—永久与租赁地契 查看来源 ↗Older foundational explanation, used for tenure distinction only. Actual term, restrictions and renewal procedure require current title/legal review.
- S15 · 内陆税收局—卖方与买方责任 查看来源 ↗Purchaser CKHT 2A filing duties and timing; refer the statutory acquisition/disposal date question to the solicitor. Not the same as handover date.
图片来自 Danny 文件库中的 ParkCity Tower 宣传册第23–24页，为社区资料图片，并非在售单位照片。公开发布前请先确认使用权。
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